房屋租賃糾紛面臨著法律欠缺的尷尬 律師：簽字前仔細約定
據(jù)了解,住建部目前正在制定《房地產(chǎn)交易管理條例》，其中計劃用專章規(guī)定房屋租賃的相關內容,尤其是規(guī)范自然人之間的租賃關系。近日還有媒體報道稱,地方立法也將出手房屋租賃領域,比如,北京市將積極推進房屋租賃條例立法,保障住房租賃當事人的合法權益,嚴厲打擊群租行為。
出租房成“兇宅” 法院判賠2萬元
沈陽的房主王麗(化名)萬萬沒有想到,會因為租房而惹上官司。
據(jù)媒體報道，王麗在蘇家屯區(qū)有一處住房，她將這間房子租給了女子李蘭(化名)，雙方約定租賃期限為一年，自2014年11月起至2015年10月止，租金按季度交納，每季度2800元。
去年6月下旬，警方告知房東王麗，一名男子在她的出租房內自殺，被發(fā)現(xiàn)時已身亡多日，房間里散發(fā)著腐爛的臭味。
原來，租房者李蘭未經(jīng)房東同意，私自將房屋轉租給了這名自殺男子。
房東王麗表示，這起自殺死亡事件導致她的新房變成了兇宅，沒有人愿意承租或者購買，給她造成了極大的損失；租房者李蘭在隱瞞房東的情況下，將房屋轉租他人，“她沒有認真考察租客身份、精神狀態(tài)、租房用途等因素，造成嚴重后果。”
房東王麗將李蘭告上法院，請求法院判令被告賠償房屋及其他財產(chǎn)的貶值損失6萬元，屋內重新裝修、更換床及其他物品的損失4.8萬元，精神損失費1萬元。
法院認為，被告未經(jīng)原告同意將房屋轉租具有過錯，但轉租的承租人在房屋內自殺與被告的轉租行為之間沒有因果關系，被告的轉租行為不是造成原告的房屋成為“兇宅”的直接原因，但存在間接的因果關系，故被告應承擔一定的賠償責任。
因轉租的承租人在承租房屋內自殺，屬于非正常死亡，符合通常人在日常生活中對于“兇宅”說法的判斷，對房屋的價值造成了一定影響，并且屋內被污染的物品確需更換。
結合被告的主觀過錯程度，沈陽市蘇家屯區(qū)人民法院一審判令被告賠償房東房屋貶值及更換屋內裝修、物品損失共計2萬元。
房主與租客 各有各煩惱
因為租房打起了官司,王麗的遭遇并不鮮見,記者在調查中發(fā)現(xiàn)，租客的辛酸也很多。有的被房東隨意終止合同縮短租期,卻拿不到相應的違約賠償；有的隨意被要求漲房租；有的則遭遇黑中介,被騙走押金卻投訴無門；還有的則要忍受中介的各種霸王條款,比如重復繳納中介費用。
同樣的,相對處于強勢的房東在出租房子的過程中也并不省心。
北京的周女士就因為把自己的房子租給了一個“不靠譜”的租客而不得安生。“剛租的時候,嫌我們家客廳的燈太暗。我和我老公一商量,一個燈沒多少錢,換一個吧?，F(xiàn)在住了一年了,又要交房租了,他又說床墊太軟,睡著不舒服,要換。沙發(fā)太臟,也要換。而這些中介根本就不管。”
很多房東更加有苦難言的是,不但賺不到房租,還會付出金錢的代價。比如,遇到不靠譜的中介,中途就跑路了,結果只能損失房租自認倒霉。再如,把房子交給了黑中介,房子明明到期了,中介卻不通知租戶,房東只能自己去收房,有時甚至會鬧到派出所。
■律師說法：法律滯后掣肘行業(yè)發(fā)展
嘉賓律師：遼寧騰達律師事務所律師李越
李越表示，目前,我國現(xiàn)行房屋租賃的法律規(guī)范主要有兩個層面:第一層面是法律，《合同法》以及現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)管理法》。第二個層面是司法解釋，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》。還有住房和城鄉(xiāng)建設部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》。
李越表示，這些法律法規(guī)已經(jīng)不能及時調整目前房屋租賃市場的發(fā)展狀況。
首先,《合同法》中有租賃合同一章,該章在制度設計上雖有很多先進規(guī)范,但《合同法》的制度設計理念是繁榮社會主義市場經(jīng)濟架構為主，體現(xiàn)商事的行為模式，而房屋租賃大多是民事行為。目前法律對承租人的保護還很欠缺,在配套制度設計上相對不全面。
其次,1995年出臺的城市房地產(chǎn)管理法中更多的內容是加強行政監(jiān)管，行政屬性較強。
應關注實施性弱的難題
李越律師稱，房屋租賃是公法和私法交織的一個特殊領域,不是單純的民法規(guī)范和引導的問題,還會涉及到國家管制行為。所以,公權力應當適當介入房地產(chǎn)租賃領域。
目前房地產(chǎn)中介機構的各種欺詐違法行為橫行,在很大程度上就是相關立法欠缺、監(jiān)管部門沒有充分履行監(jiān)管職責所致,這對于未來我國房屋租賃市場的發(fā)展極為不利。
此外,房屋租賃立法中的一些實施性弱的難點問題必須予以關注,如買賣不破租賃原則、房屋租賃權登記的法律效力、最短租賃期限的規(guī)定、租金管制、租賃合同解除、出租人以及承租人的法律責任等問題,都需要通過立法進一步細化和明確。這樣有利于規(guī)范房屋租賃行為,促進租賃市場的健康發(fā)展。
被遺忘的租賃備案
李越表示，《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定,房屋租賃合同訂立后三十日內,房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。
李越稱，但是這些規(guī)定在實踐中卻一直沒有落實實施。很多出租人都不會去主動備案。究其原因,一是法律規(guī)定比較模糊,到底是登記還是備案,法律并沒有明確；二是該制度與買賣不破租賃等制度沒有聯(lián)動；三是到底由誰來具體執(zhí)行也沒有明確。這些內容都需要進一步規(guī)范,因為如果不通過備案公示出來,就會導致承租人的很多權利被規(guī)避掉,影響交易安全。
李越建議，合同中應當明確出租房屋的用途，如果在合同中沒有明確，承租人在租賃房屋之后，改變房屋的用途，導致出租人財產(chǎn)利益的損失，卻又不能依據(jù)合同找回自己的損失，實為得不償失。
房屋租賃應當明確租金的交付方式以及交付日期，這也是雙方當事人應當考慮的重點問題。有的時候，承租方承受能力有限，如果一次性交納幾個月的房租比較困難，這時候就可以在合同中規(guī)定按月交納。如果沒有規(guī)定，房屋租賃后就易出現(xiàn)矛盾，不利于雙方當事人和平共處。
房屋的使用和修繕義務的約定。法律規(guī)定，承租人有按約定使用房屋并保護房屋的義務，如果承租人違反義務，出租人可以解除合同并要求賠償損失；出租人在房屋出租期間，具有修繕房屋的義務，因此，在簽訂合同時，應注意這些內容的設定。很多出租人會將房屋的修繕義務約定給承租人，這是不合理的。使用房屋時，涉及水費、電費以及(北方)取暖費等費用的負擔問題。
這些因素承租人必須與房屋的租賃價格相結合。經(jīng)過雙方討價還價后，應該將部分費用的負擔情況寫在合同中，以免履行中出現(xiàn)糾紛。