對于絕大多數(shù)人來說，買房置業(yè)都是一件大事。但因為各種各樣的原因，購房者不得不選擇退房。那么哪些情況購房者的退房舉動能獲得法律支持？在退房過程中又該注意哪些問題呢？
聽本報維權(quán)律師團成員、遼寧百聯(lián)律師事務(wù)所王飛、李忠陽律師為您詳解。
條件一：遲延交付房屋超過一定期限
【法律規(guī)定】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，在開發(fā)商與購房者約定的交房日，開發(fā)商不能交付，經(jīng)催告后3個月內(nèi)開發(fā)商還不能交房，購房者就可以要求開發(fā)商退房。
【律師詳解】 首先，在開發(fā)商延遲交房時，購房者應(yīng)當注意：行使解除權(quán)有時間的限制，在開發(fā)商催告后解除權(quán)行使的合理期限為3個月。如果開發(fā)商沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
其次，在購房者向法院起訴要求解除合同時，應(yīng)當向法院提供：1、用以證明原、被告主體適格的身份證、企業(yè)工商信息；2、與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》；3、已交納定金、房款的收據(jù)或發(fā)票；4、以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付定金、購房款的，應(yīng)提供賬單、交易明細；5、如果是按揭購房的，還需提供《住房貸款合同》。
條件二：開發(fā)商缺少有效證件與批文致合同無效
【法律規(guī)定】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
【律師詳解】 如果購房人想以此理由退房，建議先了解清楚開發(fā)商沒有取得預售許可證的真實原因并盡快起訴。因為如果開發(fā)商在起訴前取得許可證的，合同有效，購房者的退房請求就不會被支持。另外，請求退房需要謹慎，如果開發(fā)商無力返還購房款，房子退了，購房款也無法立即得到。
條件三：開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計
【法律規(guī)定】 《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。
【律師詳解】 購房者需要注意，并不是所有的變更都能夠退房，需符合“導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形”這一標準。不符合這一標準而擅自變更的，購房者仍然可以追究開發(fā)商的違約責任，但不能請求退房。
購房者在接收房屋的時候，要做好驗房工作，一旦發(fā)現(xiàn)變更的情況，要立即向開發(fā)商提出并拒絕收房，并保留好相應(yīng)的證據(jù)。
條件四：遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證，購房人可要求退房
【法律規(guī)定】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
【律師詳解】 《商品房買賣合同》一般都約定辦證的期限和逾期辦證的違約責任，有約定的，按照約定處理。沒有約定辦證期限的，按法定的辦證期限確定，即商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定逾期辦證的違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
條件五：購房人無法得到貸款，有權(quán)退房
【法律規(guī)定】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”即不能辦理銀行按揭手續(xù)，由于開發(fā)商的原因構(gòu)成根本違約或因政府政策等不可歸責于雙方當事人事由導致合同無法繼續(xù)履行的。
【律師詳解】 實踐當中確有因開發(fā)商原因無法辦理貸款的情形，但購房者自身原因不能辦理貸款的也不在少數(shù)。如果因為購房者的原因辦理不了貸款，購房者可能面臨全款補齊和承擔違約責任的風險。為了避免風險，在購房前，購房者應(yīng)當去銀行查詢一下自己的征信記錄，有沒有不良記錄，是否影響貸款。如果是公積金貸款，到公積金部門咨詢一下自己的情況是否符合公積金貸款的條件。另外，能貸多少款和利率是否有變動都需要問清楚，不能盲目相信開發(fā)商的承諾。開發(fā)商如果有承諾，一定要求開發(fā)商書面確認。
條件六：實測房屋面積與暫測面積誤差超過3%
【法律規(guī)定】 《商品房銷售管理辦法》第二十條相關(guān)規(guī)定，買受人在購房時經(jīng)常出現(xiàn)實際面積與合同約定的面積存在一定的誤差，這在實際交易中是經(jīng)常發(fā)生的。當然，買賣合同可以基于雙方意思表示對面積誤差的處理方式進行約定，沒有約定的話，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
【律師詳解】 關(guān)于面積誤差這一點，目前的很多《商品房買賣合同》都會約定面積依據(jù)計算，房款多退少補，這種約定也多數(shù)被認定為有效。但是，如果房屋面積誤差過大，達到了影響購房者合法權(quán)益的，即使合同有約定，我們認為購房者也有權(quán)拒絕收房，要求開發(fā)商退房。房屋面積大小得通過專業(yè)的測量公司才能得出結(jié)論，購房者在收房前可以委托測量公司對面積進行測量。
條件七：商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)退房
【法律規(guī)定】 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。”所以因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。當然，對于一般的門窗、墻壁等方面存在的質(zhì)量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權(quán)僅據(jù)要求退房。
【律師詳解】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條也同樣規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
相對于“嚴重影響正常居住使用”的情況，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題比較好確認，但一般需要啟動第三方鑒定程序。在實際維權(quán)過程中，如果購房者認為是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，可以先找一下有工程經(jīng)驗的親朋好友幫忙看看。如果初步判定是主體問題，可以與開發(fā)商協(xié)商解決。協(xié)商不成起訴到法院后，需要先委托第三方鑒定機構(gòu)鑒定，如果是主體質(zhì)量問題，鑒定費由開發(fā)商承擔。
條件八：按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，套型與圖紙設(shè)計不一致時，買受人有權(quán)退房
【法律規(guī)定】 《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。”
【律師詳解】 《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。”按套計價的商品房并不意味著可以忽略設(shè)計和面積問題，開發(fā)商應(yīng)當在平面圖中標明詳細尺寸，并約定誤差范圍，以此確定開發(fā)商交付的房屋是否存在面積誤差和設(shè)計問題。套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，雙方有約定的按照約定處理，沒有約定的，購房者可以選擇退房或重新約定總價款。
條件九：開發(fā)商把房子抵押
【法律規(guī)定】 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。根據(jù)第九條規(guī)定，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
【律師詳解】 需要提醒購房者的是，“購房款一倍的賠償責任”是最高標準，我們在司法實踐中很少遇到支持最高賠償標準的案例。