近期，位于大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金馬路的“瀚林府”小區(qū)（原名“誠品格調(diào)”小區(qū)）順利竣工并完成交付，這個停工閑置長達(dá)3年之久的房地產(chǎn)項(xiàng)目終于煥發(fā)生機(jī)，取得了圓滿的結(jié)果。大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院執(zhí)行局在執(zhí)行程序中積極探索的“爛尾樓盤”和“僵尸企業(yè)”整體拍賣模式，促進(jìn)了該類案件的較好解決，取得了良好的社會效果和法律效果。
這種模式的核心理念是，按照破產(chǎn)重整的思路，通過拍賣引入投資方，盤活項(xiàng)目或企業(yè)，同時附設(shè)拍賣條件，“一攬子”解決企業(yè)逾期交房和拖欠工人工資等社會問題。
房產(chǎn)項(xiàng)目煥發(fā)生機(jī)
財務(wù)危機(jī) 百余戶業(yè)主無法入住
某公司開發(fā)建設(shè)的“誠品格調(diào)”小區(qū)，坐落在大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金馬路黃金地段，毗鄰安盛商圈，坐擁雙重點(diǎn)學(xué)區(qū)，一經(jīng)開盤，銷售火爆，吸引了大量購房者。
2014年12月，該公司為建設(shè)“誠品格調(diào)”項(xiàng)目，以土地使用權(quán)和在建工程為抵押擔(dān)保，向網(wǎng)絡(luò)借款平臺借款1億元。
2015年6月，該公司出現(xiàn)重大財務(wù)危機(jī)，“誠品格調(diào)”小區(qū)在建工程被迫停工，售樓處人去樓空，導(dǎo)致105名業(yè)主無法按時入住，91名購房者未能如期簽訂購房合同。網(wǎng)絡(luò)借款平臺將該公司起訴至大連市中級人民法院，要求借款全部提前到期，申請對抵押物“誠品格調(diào)”項(xiàng)目行使優(yōu)先受償權(quán)。
2015年11月，大連市中級人民法院依法作出判決，網(wǎng)絡(luò)借款平臺有權(quán)以1.2億元為限就抵押物拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。同時，大連某建筑公司、大連某貿(mào)易公司以及100余名購房者、勞動者也先后向大連中院和大連開發(fā)區(qū)法院提起訴訟，請求法院判決該公司支付工程款、償還借款、返還購房款和支付勞動報酬等。
多方協(xié)調(diào) 為項(xiàng)目續(xù)建掃清障礙
資金鏈斷裂、官司纏身的該公司無力再繼續(xù)開發(fā)，紅極一時的“誠品格調(diào)”項(xiàng)目被迫停建，竣工交付變得遙遙無期。面對巨額企業(yè)資產(chǎn)閑置和逾期交房、拖欠工人工資等一系列社會問題，在金普新區(qū)黨工委政法委的溝通協(xié)調(diào)下，大連中院將全市法院涉及該公司的所有執(zhí)行案件全部指定至大連開發(fā)區(qū)法院集中管轄，從程序上為案件快速推進(jìn)鋪平了道路。
2017年10月，案件受理后，大連開發(fā)區(qū)法院立即成立專案組，制定了“整體推進(jìn)、兩線作戰(zhàn)、分步實(shí)施”的工作方案。一方面將“誠品格調(diào)”項(xiàng)目整體進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，在拍賣公告中告知競買者需繼續(xù)按照規(guī)劃開發(fā)樓盤，并另行支付退房款、違約金和工人工資，保障購房者和勞動者合法權(quán)益。另一方面，在金普新區(qū)黨工委政法委的組織協(xié)調(diào)下，推動土地、房產(chǎn)和稅務(wù)登記等部門，為買受人和購房者無條件辦理變更登記，為項(xiàng)目續(xù)建掃清障礙。
2018年4月，大連開發(fā)區(qū)法院以12171.87萬元將“誠品格調(diào)”項(xiàng)目整體進(jìn)行司法拍賣，并在拍賣公告中告知競買者需另行支付3000萬元以保障購房者利益和工人工資。
2018年10月，在一拍流拍后，大連潤輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請以物抵債（該公司于2018年7月受讓了上述大連某貿(mào)易公司的全部債權(quán)）。經(jīng)過多次協(xié)商，該公司最終以1.2億元的價格取得該樓盤的土地使用權(quán)及在建工程的所有權(quán)，承諾繼續(xù)按照原規(guī)劃開發(fā)樓盤，保證項(xiàng)目的完整性。同時，另行拿出3000萬元退還購房款和支付工人工資。
2018年10月末，上述案件成功執(zhí)結(jié)，“一攬子”兌現(xiàn)了近200名購房者、10多名勞動者和多個一般債權(quán)人的合法權(quán)益，不僅解決了投資方和開發(fā)商的債權(quán)糾紛，還使項(xiàng)目得以繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，徹底解決了逾期交房和拖欠工人工資等一系列社會問題，取得了良好的法律效果和社會效果。
整體拍賣 讓企業(yè)和工人都受益
2018年底，受該案件處理模式和效果的啟發(fā)，大連中院對該案處理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)提煉后，提請大連市政府專門印發(fā)《關(guān)于建立涉執(zhí)行案件停工在建工程處置府院聯(lián)動機(jī)制的通知》，要求全市各相關(guān)單位遵照執(zhí)行。
今年年初，“瀚林府”小區(qū)順利竣工并完成交付，業(yè)主陸續(xù)入住并順利辦理了房產(chǎn)證，整個案件取得了圓滿的結(jié)果。金普新區(qū)黨工委政法委將該案例評為“2019年金普新區(qū)優(yōu)化營商環(huán)境典型案例”。
近年以來，大連開發(fā)區(qū)法院通過整體拍賣模式，共執(zhí)行完畢案件400余件，執(zhí)行到位金額3.7億元，安置工人700余人，安置購房群眾200余人，解決一般債權(quán)50余項(xiàng)，盤活企業(yè)資產(chǎn)近7億元。其中，整體拍賣的某精細(xì)公司和某生物公司，附加條件要求買受人必須具備化工企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)，共執(zhí)行到位金額1.6億元，盤活企業(yè)閑置資產(chǎn)3.6億元，不僅解決了所有一般債權(quán)人按比例受償問題，還一并解決了500多名工人的安置問題，也取得了良好效果。