精彩速讀
日前，丹東市中級人民法院執(zhí)行二庭在處理一起涉及9處商用不動產(chǎn)案件中，充分考慮執(zhí)行人與被執(zhí)行人所需，在全省率先出臺與拍賣結(jié)果掛鉤的評估收費辦法，減少執(zhí)行合同中商業(yè)糾紛解決的時間和成本；在全省首創(chuàng)具有指導(dǎo)意義的“附承諾帶租拍賣”方法。最終案件得以成功執(zhí)行。
合議庭反復(fù)研究“附承諾帶租拍賣”可行性。
日前，因遼寧某開發(fā)公司未支付工程款，東港市某建筑公司向法院申請執(zhí)行已保全查封的9處商用不動產(chǎn)（門市）。這9處不動產(chǎn)都被案外人占有且經(jīng)營中，執(zhí)行工作面臨的是“老大難”問題。
鼓勵“租客”轉(zhuǎn)為“房東”
依法慎用強制措施，保障生產(chǎn)經(jīng)營秩序。本案執(zhí)行過程中，9處商品房全部被占有經(jīng)營，面對查封標(biāo)的物被違法租賃，法院沒有直接采取懲戒措施，而是充分聽取占有者反饋意見，積極回應(yīng)中小市場主體的現(xiàn)實需求。
法院鼓勵占有經(jīng)營者參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，由“租客”轉(zhuǎn)為“房東”，另一方面，獲得占有人拍賣后主動退場的承諾，拒不退場法院將堅決予以打擊。
法院通過精細(xì)化勘察和差異化執(zhí)行，既保障了勝訴債權(quán)人的合法權(quán)益，又防止因案件執(zhí)行時間過長而“拖瘦”“拖垮”被執(zhí)行企業(yè)，最大程度降低對當(dāng)事人必要生產(chǎn)生活秩序的影響，為市場主體和經(jīng)營秩序提供“潤物細(xì)無聲”的服務(wù)。
不成交不付評估費
丹東中院在執(zhí)行此案中，在全省首創(chuàng)不成交不付費的評估方式，將評估費用與拍賣結(jié)果關(guān)聯(lián)，成交后再付費。這一措施將評估過程、評估結(jié)果、收費金額與拍賣結(jié)果掛鉤，倒逼評估公司主動避免因價格“虛高”導(dǎo)致無法拍出的情況。
與另案相比，在標(biāo)的物幾乎相同的情況下，本案評估時間、評估費用大幅下降，成交率上升至100%。與同期類案相比，本案評估時間從75天縮短至23天，評估費用從7.6萬元下降至1.2萬元，評估價格從每平米1.4萬元下降至6300元，成交率從5.6%上升至100%，最終執(zhí)行回款1040萬元，吸引投資735萬元，返還被執(zhí)行人溢價款2.3萬元。
全省首創(chuàng)方法獲認(rèn)同
本案在全省首創(chuàng)“附承諾帶租拍賣”的執(zhí)行方法，使查封財產(chǎn)物盡其用，為法治化營商環(huán)境提供更為有利的保障和支撐。
本案“帶租拍賣、續(xù)租交付”的交付方式，成為后期保護(hù)經(jīng)營企業(yè)，尤其是中小企業(yè)的有效探索。全案處置的9處不動產(chǎn)均存在經(jīng)營者違法占據(jù)情形，法院應(yīng)當(dāng)清場后拍賣，但丹東中院最終尋找到強制執(zhí)行與保護(hù)市場秩序的切入點——“附承諾帶租拍賣”。
從執(zhí)行結(jié)果來看，拍賣成交的9處不動產(chǎn)部分由實際占有者購買，部分不動產(chǎn)購買者與占有者于交付現(xiàn)場達(dá)成續(xù)租協(xié)議。其中，4處不動產(chǎn)由實際經(jīng)營者購買，5處不動產(chǎn)購買者與經(jīng)營者達(dá)成續(xù)租協(xié)議，申請人、被執(zhí)行人、買受人、占有人均未提出異議，全案執(zhí)行完畢，查封財產(chǎn)重新流入市場。
本可能“刀兵相見”的強制騰空現(xiàn)場變得一片祥和，新的執(zhí)行方式獲得了市場主體的廣泛認(rèn)同。
司法公信力提供保障
本案共為勝訴當(dāng)事人執(zhí)行到位1040萬元，退還被執(zhí)行人拍賣溢價款2.3萬元，在滿足勝訴當(dāng)事人勝訴權(quán)益的同時，也為被執(zhí)行人企業(yè)提供現(xiàn)金回流。
此外，通過對拍賣標(biāo)的物1個月的上網(wǎng)展示，本案最終歷經(jīng)3000余人圍觀，57人參與競拍，吸引投資735.45萬元。
依靠司法公信力為交易提供了信用保障，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣極大提升了投資者的投資信心，為投資者提供了新的投資選擇。尤其是本案最后兩套不動產(chǎn)成交，系全省首次在流拍后第三人申請以流拍價格購買流拍標(biāo)的物，為標(biāo)的流拍后如何處置查封物這一執(zhí)行難題提供了新的選擇。
經(jīng)了解，第三人觀望很久后，最終放棄投資異地開發(fā)項目而購買丹東中院拍賣標(biāo)的物，主要原因為對法院司法拍賣充分信任，對在當(dāng)?shù)赝顿Y結(jié)果可以做出充分預(yù)期。
最終實現(xiàn)多方共贏
法治既是改善營商環(huán)境的重要手段，也是營商環(huán)境的重要組成部分，打造法治化營商環(huán)境，執(zhí)行過程中就要努力實現(xiàn)法律效果和社會效果的統(tǒng)一。
本案執(zhí)行過程中，法院執(zhí)行人員與當(dāng)?shù)厝舜蟠肀３譁贤?，共同在?dāng)?shù)貙ふ覞撛凇百I家”，鼓勵各類市場主體活躍參與司法拍賣。法院向四級人大代表匯報執(zhí)行進(jìn)展情況，聽取各級人大代表關(guān)于本案執(zhí)行的意見，請求人大代表協(xié)助本案執(zhí)行獲得更好的社會效果。
最終，9處正在經(jīng)營的不動產(chǎn)“0”異議與“100%”成交的數(shù)據(jù)對比，也彰顯了法院打造法治化營商環(huán)境的決心與能力。
丹東中院注重與市場主體的交流互動，綜合采取活封活扣、盤活資產(chǎn)、慎用懲戒等靈活的執(zhí)行方法，保障申請執(zhí)行企業(yè)的合法權(quán)益，幫助被執(zhí)行企業(yè)擺脫困境，協(xié)助實際經(jīng)營者繼續(xù)經(jīng)營，最終獲得了多方共贏的良好結(jié)果。