案情簡介
匡某某為某村村民，夏某系城市居民。2003年，經(jīng)村委會(huì)同意，由村會(huì)計(jì)代筆，匡某某的父親以其名義與夏某簽訂《私房交易契約書》，將匡某某的3間磚木房賣給夏某，并明確了宅基地四至。2018年，匡某某將夏某訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《私房交易契約書》無效，夏某返還相關(guān)房屋土地。一審法院于2020年作出判決：《私房交易契約書》無效，夏某返還相關(guān)房屋土地，匡某某返還夏某購房款2萬元及利息。
夏某不服，上訴至二審法院，庭審中，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》意見：該處房屋及附屬物、其他地上物及土地價(jià)值為16萬余元；夏某新建、改建、翻建部分等價(jià)值2萬余元，以上合計(jì)為18萬余元。
二審法院認(rèn)為，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。夏某在購買案涉房屋時(shí)，國家還尚未出臺(tái)城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村房屋的強(qiáng)制性規(guī)定，即夏某在合同訂立時(shí)屬善意，事后夏某不但取得了案涉房屋的契證，還取得了該宅基地的使用權(quán)證，并基于對(duì)合同有效的確信一直在案涉房屋內(nèi)居住15年有余。其間，居住在同村的匡某某從未提出過異議，后匡某某違反誠實(shí)信用原則提起合同無效之訴，亦存在過錯(cuò)。
參考《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》的評(píng)估意見，夏某新建、改建、翻建部分等價(jià)值2萬余元應(yīng)全部由匡某某給予補(bǔ)償。涉案房屋及附屬物、其他地上物及土地價(jià)值為16萬余元，在扣減購房款2萬元的基礎(chǔ)上，匡某某應(yīng)賠償原告案涉房屋90%的增值部分損失12萬余元，其余10%的增值部分因夏某自身過錯(cuò)，依法由夏某自行承擔(dān)。綜上，匡某某共計(jì)給付夏某15萬余元。
解析案情
王旌棘表示，對(duì)于夏某信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值所獲利益、買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
從司法審判實(shí)踐來看，此種情況下，買受人可獲得的賠償為：原購房款+房屋升值部分[（評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值-原購買價(jià)款）×出賣人過錯(cuò)比例]。在此公式下，主要探討出賣人的過錯(cuò)比例，那么，如何認(rèn)定出賣人的過錯(cuò)比例，需要考慮以下幾個(gè)因素：
雙方的主觀惡意。當(dāng)出賣人主動(dòng)提起訴訟，以獲取土地升值利益為主要目的的情況下，因有悖誠實(shí)信用原則且目的不純，法院會(huì)偏向于認(rèn)定出賣人責(zé)任更大。時(shí)間跨度。通常來說，買賣房屋的時(shí)間越久遠(yuǎn)，時(shí)間跨度越大，出賣人的過錯(cuò)越大。雙方獲利情況。在房價(jià)大幅上漲、確認(rèn)無效后出賣人獲得的利益顯著增加的情況下，認(rèn)定出賣人過錯(cuò)更大。是否存在增加房屋價(jià)值的行為。在買受人對(duì)房屋進(jìn)行了加建、改建等提升房屋價(jià)值的情況下，法院偏向于認(rèn)定出賣人過錯(cuò)更大。
法官提醒
新民市人民法院大民屯人民法庭庭長 王旌棘
根據(jù)我國相關(guān)土地管理的法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。
目前農(nóng)村私房買賣情況較多，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。
宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，轉(zhuǎn)讓私有房屋將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，因此，將農(nóng)村私有房屋賣給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。