買(mǎi)房為落戶上學(xué)，卻在購(gòu)房后因種種問(wèn)題，孩子無(wú)法就讀了。
買(mǎi)商鋪為了升值，卻在購(gòu)房后因種種問(wèn)題，商業(yè)圈沒(méi)了。
買(mǎi)房為交通便利，卻在購(gòu)房后因種種問(wèn)題，地鐵路線不經(jīng)過(guò)家門(mén)口了。
房產(chǎn)先期銷(xiāo)售時(shí)的宣傳，到底屬不屬于虛假宣傳？是否構(gòu)成要約，對(duì)訂立買(mǎi)賣(mài)合同有沒(méi)有重大影響？
本報(bào)搜集剖析中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)相關(guān)案例發(fā)現(xiàn)，法院認(rèn)定屬于“虛假宣傳”情況的極少，判決構(gòu)成要約的情況也不多，相應(yīng)的違約金額目前也沒(méi)有明確的數(shù)字或區(qū)間。
重磅宣傳的“奧特萊斯”沒(méi)了
2013年7月8日，沈陽(yáng)市民解先生購(gòu)買(mǎi)了奧園時(shí)代廣場(chǎng)的香榭麗情景商業(yè)街的10個(gè)商鋪，簽訂合同后，他支付了10套房子20%的首付款500萬(wàn)余元。
記者了解到，2012年8月，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)大肆宣傳過(guò)“韓國(guó)奧特萊斯空降奧園”。解先生表示，正是由于類(lèi)似“70萬(wàn)平純商業(yè)群”“百?gòu)?qiáng)商企強(qiáng)勢(shì)入駐”“買(mǎi)1層用3層”這樣的“誘惑宣傳”，他決定購(gòu)買(mǎi)這些商鋪。
讓他沒(méi)想到的是，2015年，他所購(gòu)買(mǎi)的商鋪樓上的奧特萊斯快時(shí)尚品牌中心停工了，而直到2016年8月，開(kāi)發(fā)商方面才明確表示，奧特萊斯及超市、影院、美食廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目已確定不能正常入駐。發(fā)現(xiàn)奧特萊斯停工而留了個(gè)心眼的解先生，也并沒(méi)有如買(mǎi)賣(mài)合同所約定的時(shí)間，交付這10套商鋪的全款。
“開(kāi)發(fā)商起訴過(guò)我，告我違約，讓我交付全部房款加上違約金，大概在2015年末，但半個(gè)月后又撤訴了。”解先生說(shuō)，他也打算起訴開(kāi)發(fā)商，要求退房退款，因?yàn)樗麑⑸啼佡?gòu)買(mǎi)后，又進(jìn)行了轉(zhuǎn)租?，F(xiàn)在商圈沒(méi)了，他也遲遲不能收房，那些跟他簽了租賃合同的人，也要求他退錢(qián)。
2016年末，解先生第一次投訴至本報(bào)時(shí)，記者進(jìn)行過(guò)相關(guān)采訪，當(dāng)時(shí)解先生與開(kāi)發(fā)商方面還在努力協(xié)商。但記者注意到，開(kāi)發(fā)商方面的說(shuō)辭，始終圍繞著“購(gòu)買(mǎi)在先，宣傳在后”，對(duì)于其他問(wèn)題，基本不予回答。而解先生的律師告訴記者，現(xiàn)有證據(jù)足以說(shuō)明宣傳在先，相關(guān)的宣傳已經(jīng)構(gòu)成了要約，屬于影響合同訂立的重要因素。記者注意到，雙方合同中對(duì)于廣告宣傳也進(jìn)行了闡述——作為要約邀請(qǐng)……
究竟是要約還是要約邀請(qǐng)？?jī)烧哂惺裁磪^(qū)別，相關(guān)的案例中法院又是如何認(rèn)定這類(lèi)廣告宣傳的呢？
記者以“廣告宣傳”“商鋪”“要約”作為關(guān)鍵詞，在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上進(jìn)行了搜索，共得出案例307例，其中法院認(rèn)定廣告宣傳為要約的38例，為要約邀請(qǐng)的76例，認(rèn)定要約僅占全部案例的十分之一。
關(guān)鍵詞：要約邀請(qǐng)
只是引誘他人發(fā)出要約，不能因承諾而成立合同
2014年10月，沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院審結(jié)了關(guān)某某與沈陽(yáng)某商業(yè)廣場(chǎng)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛上訴案，認(rèn)定該公司的相關(guān)宣傳為要約邀請(qǐng)。
2005年9月，關(guān)某某與沈陽(yáng)某商業(yè)廣場(chǎng)有限公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一次性付款購(gòu)買(mǎi)了含5年租金在內(nèi)的地下B1F某號(hào)檔口，因其中18個(gè)月租金為86，947元(該商業(yè)公司宣傳可抵沖房款)，關(guān)某某一次性支付余下房款492，959元。原告關(guān)某某的其中一項(xiàng)訴求則是，請(qǐng)求確認(rèn)開(kāi)發(fā)商宣傳的18個(gè)月(2006年1月1日至2007年6月30日)的租金86，947元（沖抵房款）為實(shí)際購(gòu)房款，要求確認(rèn)總房款為579，906元。
法院審理認(rèn)為，原告關(guān)某某主張一年半免租期的租金86，947元沖抵部分房款，雖提供打印紙和被告公司的宣傳單，但打印紙無(wú)任何簽字和蓋章且庭審中被告不予承認(rèn)，故無(wú)法證明被告認(rèn)可租金抵房款的事實(shí)。另外，宣傳單只屬于要約邀請(qǐng)類(lèi)，不屬于被告公司發(fā)出的要約，且在之后雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已明確商鋪款為一次性付款，合同中已經(jīng)寫(xiě)明商鋪的單價(jià)和總商鋪款數(shù)額（492959元），未提及一年半租金沖抵部分商鋪款一節(jié)，在此屬于涉案雙方并未將被告公司的宣傳單的內(nèi)容作為涉案商鋪買(mǎi)賣(mài)合同的條款予以明確，即一年半免租期的租金并未作為涉案商鋪買(mǎi)賣(mài)合同的一部分。原告關(guān)某某與被告簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同，視為原告認(rèn)可總房款的確定方式。同時(shí)根據(jù)被告為原告開(kāi)具的遼寧省商品房銷(xiāo)售（預(yù)收款）統(tǒng)一發(fā)票顯示，原告已全額繳納房屋價(jià)492959元，原告主張免租期的租金抵沖房款一事，并未提供相關(guān)證據(jù)證明，故本院對(duì)于原告提出的“要求確認(rèn)一年半租金86947元為購(gòu)房款”的主張，不予支持。
遼寧登科律師事務(wù)所律師梁日馨解釋稱， 《合同法》第十五條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自已發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”要約邀請(qǐng)是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，只是引誘他人發(fā)出要約，不能因相對(duì)人的承諾而成立合同。從法律形式上看，一般的商業(yè)廣告更傾向于要約邀請(qǐng)。
關(guān)鍵詞：要約
要約人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任
2011年7月，云南省楚雄市市民劉某向楚雄市某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)了翠湖雅園第3幢1層的一套商鋪，雙方簽訂了合同。
在雙方簽訂合同之前的同年4月份，該地產(chǎn)公司開(kāi)始進(jìn)行預(yù)售宣傳，其在發(fā)放的宣傳資料中宣稱：翠湖雅園商業(yè)步行街，臨街商鋪是日用百貨、高檔服裝、時(shí)尚精品等商業(yè)業(yè)態(tài)的首選……翠湖雅園項(xiàng)目設(shè)置有多個(gè)商業(yè)入口，周邊兩條主干道和公園的人流可以直接到達(dá)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境中，中心數(shù)個(gè)居住小區(qū)，日常數(shù)萬(wàn)強(qiáng)盛人流涌向這里消費(fèi)，商業(yè)街也幾乎是鋪鋪臨街。
同時(shí)，該樓盤(pán)的售樓中心展示的沙盤(pán)顯示，翠湖雅園在一個(gè)開(kāi)放的商業(yè)廣場(chǎng)中，商業(yè)廣場(chǎng)街道平整，從龍江公園龍西門(mén)一側(cè)進(jìn)入后直接進(jìn)入小區(qū)，與龍江公園之間無(wú)圍墻、圍欄等隔離……
而實(shí)際上，交付時(shí)翠湖雅園的現(xiàn)狀為：小區(qū)整體建筑比龍江公園龍西門(mén)內(nèi)的道路高；在靠近龍江路一側(cè)l棟與2棟之間有一個(gè)出入口；小區(qū)與龍江公園相鄰處均設(shè)置了通透式圍欄；小區(qū)內(nèi)部分商鋪門(mén)前設(shè)置了停車(chē)位……因此，劉某以交付的商鋪與預(yù)售宣傳及樓盤(pán)展示不一致為由拒絕接房，后劉某又起訴至法院，要求與該地產(chǎn)公司解除合同，向開(kāi)發(fā)商索賠違約金。
最終法院判決雙方解除合同，除要求開(kāi)發(fā)商退還房款外，另判開(kāi)發(fā)商支付違約金10萬(wàn)余元（按年利率6%計(jì)算）。
梁日馨律師告訴記者，根據(jù)《合同法》第十四條規(guī)定，“要約是希望和他人訂立合同的意思表示”。要約是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所做的意思表示。發(fā)出要約的人稱為要約人，接受要約的人則稱為受要約人、相對(duì)人和承諾人。因?yàn)榉梢?guī)定要約必須包括將來(lái)可能訂立的合同的主要的內(nèi)容，例如價(jià)格、數(shù)量、質(zhì)量、交付日期等內(nèi)容，要約大多數(shù)是針對(duì)特定的相對(duì)人的。
與要約邀請(qǐng)不同，如要約人發(fā)出要約，受要約人做出承諾并且為了訂立合同付出一定勞動(dòng)，則要約人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任是指在合同訂立過(guò)程中，一方當(dāng)事人故意或者過(guò)失地違反先合同義務(wù)，造成對(duì)方當(dāng)事人信賴?yán)娴膿p失時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。
關(guān)鍵詞：違約責(zé)任
需要購(gòu)房人舉證證明，或者由法官行使自由裁量權(quán)
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，此類(lèi)案例中，有108例法院認(rèn)為被告（開(kāi)發(fā)商方面）應(yīng)負(fù)違約責(zé)任并判決開(kāi)發(fā)商賠付違約金，其中一部分判例將開(kāi)發(fā)商所做的廣告宣傳認(rèn)定為要約。
2004年，四川省南充市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)了一個(gè)名為“香榭春天”的商住生活小區(qū)。同時(shí)公開(kāi)向社會(huì)、參觀者、購(gòu)房人廣泛發(fā)放了“香榭春天”廣告光碟，“香榭春天”新意境彩色廣告、平面布置及景觀規(guī)劃圖等銷(xiāo)售廣告和宣傳資料。在上述廣告、圖冊(cè)上，明確標(biāo)示了在“香榭春天”小區(qū)有一處“晨曦健身廣場(chǎng)”。
2005年1月19日，南充市民馬某選購(gòu)了該小區(qū)內(nèi)的第A幢B單元某號(hào)住房一套，雙方簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
2010年底，該地產(chǎn)公司在宣傳的晨曦健身廣場(chǎng)只安裝了三個(gè)簡(jiǎn)易健身器具。
馬某發(fā)現(xiàn)“香榭春天”小區(qū)現(xiàn)在修建的建筑與該地產(chǎn)公司所做的沙盤(pán)、發(fā)送的光碟、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和宣傳資料不同，多次找開(kāi)發(fā)商和規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門(mén)反映情況解決問(wèn)題，直到規(guī)劃部門(mén)明確告知：原審批的小區(qū)總圖并無(wú)所謂的“晨曦廣場(chǎng)”。
法院認(rèn)為本案中，宣傳資料所反映的內(nèi)容符合最高法司法解釋中要求的“出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”這一條件。
但因本案訟爭(zhēng)的“晨曦健身廣場(chǎng)”僅是相關(guān)公共設(shè)施中的一部分，在房?jī)r(jià)中所占比例不大，原判根據(jù)違約事實(shí)及影響結(jié)果在其房屋價(jià)格中的參與度綜合考慮，酌情進(jìn)行的自由裁量，被告地產(chǎn)公司應(yīng)按購(gòu)房款總額的3%支付違約賠償金。
“認(rèn)定要約和認(rèn)定成為合同內(nèi)容的一部分是有關(guān)聯(lián)的，根據(jù)最高法的司法解釋?zhuān)鲑u(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容。”梁日馨律師表示，開(kāi)發(fā)商若違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。“但違約金并沒(méi)有法律明文規(guī)定，需要購(gòu)房人舉證證明，或者由法官行使自由裁量權(quán)，我個(gè)人認(rèn)為6%比較合理。”
梁日馨律師認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)行為同樣適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，但從實(shí)際情況出發(fā)，房?jī)r(jià)高居不下，且商品房買(mǎi)賣(mài)合同金額巨大，動(dòng)輒數(shù)十上百萬(wàn)，如判決雙倍賠償，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡。